Représentation en justice et protection des droits, règlement préalable des litiges, médiation, soutien à la souscription des organisations, gestion des dossiers du personnel, droit du travail, réintégration au travail et paiement des salaires, enregistrement et liquidation des entreprises, litiges fonciers, litiges liés à l'immobilier, soutien aux transactions immobilières, gratuit consultation juridique. Avocat qualifié à Vologda. Avocat qualifié Vologda. Avocat qualifié Moscou. Avocat qualifié Moscou. Avocat qualifié à Saint-Pétersbourg. Avocat qualifié Saint-Pétersbourg. Tribunal de la propriété intellectuelle. Cour européenne des droits de l'homme. Plainte en appel. Appel au tribunal de la ville de Moscou. Appel devant le tribunal municipal de Saint-Pétersbourg. Tribunal de la ville de Saint-Pétersbourg. Tribunal de la ville de Moscou. Court Suprème. Charme. Appel en cassation devant la Cour suprême.Évaluation des perspectives de recours à la Cour européenne des droits de l'homme. Préparation des plaintes à la Cour européenne des droits de l'homme. Cour EDH. Évaluation des perspectives de candidature à la CEDH. Préparation des plaintes auprès de la CEDH. Plainte auprès de la CEDH. Plainte auprès de la CEDH. Avocat de la CEDH. Avocat de la CEDH. Avocat à la Cour européenne des droits de l'homme. Avocat à la Cour européenne des droits de l'homme. Comité des droits de l'homme des Nations Unies. Préparation des plaintes au Comité des droits de l'homme des Nations Unies. Préparation des plaintes au Comité des droits de l'homme des Nations Unies. Évaluation des perspectives de contact avec le Comité des droits de l'homme des Nations Unies. Plainte Comité des droits de l'homme des Nations Unies. Avocat Comité des droits de l'homme des Nations Unies. Avocat Comité des droits de l'homme des Nations Unies. Tribunal d'arbitrage de Moscou. Tribunal d'arbitrage de la région de Moscou. Tribunal d'arbitrage de la ville de Saint-Pétersbourg et de la région de Leningrad. Tribunal d'arbitrage de la région de Vologda. Neuvième Cour d'appel d'arbitrage. Dixième Cour d'appel d'arbitrage. Treizième Cour d'appel d'arbitrage. Quatorzième Cour d'appel d'arbitrage. Tribunal d'arbitrage du district de Moscou. Cour d'arbitrage du district du Nord-Ouest. Avocat à la Cour suprême. Avocat à la Cour suprême. Avocat à la Cour suprême de la Fédération de Russie. Avocat à la Cour suprême de la Fédération de Russie. Avocat à la Cour suprême de la Fédération de Russie. Avocat à la Cour suprême de la Fédération de Russie. Avocat au tribunal régional de Vologda. Avocat au tribunal régional de Vologda. Avocat au tribunal régional de Leningrad. Avocat au tribunal régional de Leningrad. Avocat au tribunal municipal de Saint-Pétersbourg. Avocat Tribunal de la ville de Saint-Pétersbourg. Avocat Tribunal régional de Moscou. Avocat au tribunal régional de Moscou. Avocat au tribunal de la ville de Moscou. Avocat au tribunal de la ville de Moscou. Rénovation Moscou. Rénovation à Moscou. Rénovation d'un avocat à Moscou. Rénovation d'un avocat à Moscou. Rénovation d'un avocat à Moscou. Avocat en rénovation à Moscou.

Pensez-vous que vous êtes russe? Né en URSS et pensez être russe, ukrainien, biélorusse? Ne pas. Ce n'est pas vrai.

Vous êtes en fait russe, ukrainien ou biélorusse. Mais vous pensez que vous êtes juif.

Jeu? Mauvais mot. Le mot correct est «empreinte».

Le nouveau-né s'associe à ces traits du visage qu'il observe immédiatement après la naissance. Ce mécanisme naturel est inhérent à la plupart des êtres vivants ayant une vision.

Pendant les premiers jours, les nouveau-nés en URSS ont vu leur mère pendant un minimum de temps pour se nourrir et la plupart du temps, ils ont vu les visages du personnel de l'hôpital. Par une étrange coïncidence, ils étaient (et sont toujours) majoritairement juifs. L'accueil est sauvage dans son essence et son efficacité.

Tout au long de votre enfance, vous vous êtes demandé pourquoi vous vivez entouré de non-autochtones. Les Juifs rares sur votre chemin pouvaient tout faire avec vous, parce que vous étiez attirés par eux et que d'autres étaient repoussés. Et même maintenant, ils le peuvent.

Vous ne pouvez pas résoudre ce problème - l'impression est unique et à vie. C'est difficile à comprendre, l'instinct a pris forme alors que l'on était encore très loin de la capacité de formuler. Depuis ce moment, aucun mot ou détail n'a survécu. Seuls les traits du visage sont restés au plus profond de la mémoire. Ces traits que vous considérez comme les vôtres.

Système et observateur

Définissons un système comme un objet dont l'existence ne fait aucun doute.

Un observateur d'un système est un objet qui ne fait pas partie du système qu'il observe, c'est-à-dire qu'il détermine son existence, y compris par des facteurs indépendants du système.

Du point de vue du système, l'observateur est une source de chaos - à la fois les actions de contrôle et les conséquences des mesures d'observation qui n'ont pas de relation causale avec le système.

Un observateur interne est un objet potentiellement réalisable pour le système par rapport auquel l'inversion des canaux d'observation et de contrôle est possible.

Un observateur externe est même un objet potentiellement inaccessible pour le système, situé au-delà de l'horizon des événements du système (spatial et temporel).

Hypothèse n ° 1. Oeil qui voit tout

Supposons que notre univers est un système et qu'il a un observateur externe. Ensuite, des mesures d'observation peuvent avoir lieu, par exemple, à l'aide d'un «rayonnement gravitationnel» pénétrant l'univers de tous côtés depuis l'extérieur. La section efficace de capture du «rayonnement gravitationnel» est proportionnelle à la masse de l'objet, et la projection de «l'ombre» de cette capture sur un autre objet est perçue comme une force d'attraction. Elle sera proportionnelle au produit des masses d'objets et inversement proportionnelle à la distance qui les sépare, qui détermine la densité de «l'ombre».

La capture du «rayonnement gravitationnel» par un objet augmente son chaos et est perçue par nous comme le passage du temps. Un objet opaque pour le «rayonnement gravitationnel», dont la section de capture est plus grande que la taille géométrique, ressemble à un trou noir à l'intérieur de l'univers.

Hypothèse n ° 2. Observateur interne

Il est possible que notre univers s'observe. Par exemple, à l'aide de paires de particules intriquées quantiques espacées dans l'espace comme références. Ensuite, l'espace entre eux est saturé avec la probabilité de l'existence du processus qui a généré ces particules, atteignant la densité maximale à l'intersection des trajectoires de ces particules. L'existence de ces particules signifie également l'absence d'une section efficace de capture suffisamment grande sur les trajectoires des objets pouvant absorber ces particules. Les autres hypothèses restent les mêmes que pour la première hypothèse, sauf:

Flux temporel

L'observation par un tiers d'un objet s'approchant de l'horizon des événements d'un trou noir, si «l'observateur externe» est le facteur déterminant du temps dans l'univers, ralentira exactement deux fois - l'ombre du trou noir bloquera exactement la moitié des trajectoires possibles du «rayonnement gravitationnel». Si «l'observateur interne» est le facteur déterminant, alors l'ombre bloquera toute la trajectoire d'interaction et l'écoulement du temps pour un objet tombant dans un trou noir s'arrêtera complètement pour une vue latérale.

Aussi, la possibilité de combiner ces hypothèses dans une proportion ou une autre n'est pas exclue.

La raison du différend sur les limites (différend sur les limites) entre voisins peut être:

• contradictions dans les anciens documents (les méthodes de gestion des terres précédemment utilisées n'avaient pas l'exactitude requise);
• erreurs des ingénieurs cadastraux lors de l'arpentage;
• saisie non autorisée de terrain par l'un des voisins.

Des contradictions peuvent apparaître lorsque la frontière est déplacée vers le terrain ou lorsqu'un acte de coordination frontalière est signé, et lorsqu'il est inscrit sur les registres cadastraux. Si les voisins ne parviennent pas à s'entendre, il y a un différend foncier qui, selon le Code foncier de la Fédération de Russie, n'est résolu que par un tribunal.

Considérez les options courantes pour les conflits de frontières et les perspectives de leur résolution devant les tribunaux.

Différend frontalier

Il survient lorsque, lors de l'arpentage, il s'avère que les frontières de deux zones adjacentes se croisent (l'une est inscrite au Federal Register sans frontières exactes, comme «précédemment comptabilisées» dans le cadre de l'amnistie de datcha, et l'autre est délimitée ou en cours d'arpentage). Il peut être résolu en déposant une demande de reconnaissance de propriété d'une parcelle dans certaines limites ou en déposant une demande d'établissement d'un fait juridique (une parcelle dans des limites spécifiques).

Compte tenu de ce litige, les tribunaux découvrent les points suivants:

• la présence de titres de propriété (décisions de l'administration, certificats d'héritage) des parties et la conformité des données de ces documents avec les passeports cadastraux et les plans des limites;
• quelle est la longueur de la clôture séparant les parcelles à un endroit spécifique (la frontière réelle de la parcelle de terrain sur le terrain);
• les voisins se sont-ils mis d'accord sur les limites de la parcelle.

Le plus fort sera la position juridique de la partie dont la parcelle de terrain a des limites précises établies dans le processus d'arpentage, et ces limites (et donc la superficie de la parcelle) correspondent aux documents de titre. Le rôle de la clôture sur le terrain est le suivant: si les parties n'ont pas de documents et que la clôture existe depuis plus de 15 ans, elle est alors reconnue comme une frontière convenue.

Conflit d'auto-saisie

La raison est claire - les voisins ont illégalement déplacé la clôture. Une réclamation est déposée pour rétablir la situation qui existait avant la violation de la frontière (clause 2, partie 1, article 60 de la RF LC). Les faits suivants sont inclus dans l'objet de la preuve par le tribunal:

• localisation de la frontière avant saisie non autorisée, conformité de ce lieu avec les titres de propriété des parties au différend;
• saisie non autorisée de terres;
• l'élimination de la saisie non autorisée doit restaurer les droits violés du plaignant.

Si le mouvement de la clôture est perceptible "à l'oeil nu" et qu'il y a des traces de la bordure légale du site, le fait de l'auto-saisie peut être prouvé par des témoignages ou par une inspection de la bordure des sites avec l'aide d'un notaire (dit "examen notarié des preuves", établi uniquement avant le dépôt d'une réclamation auprès du tribunal).

Litige avec la chambre cadastrale foncière au sujet de l'inscription au cadastre d'une parcelle aux limites non coordonnées

Auparavant, il s'agissait d'un type de litige très courant, car la procédure d'approbation des frontières oblige à tout prix à trouver des voisins et à obtenir leur accord. Dans le cas contraire, l'inscription des terrains au cadastre a été refusée. Aujourd'hui, une procédure plus libérale est en vigueur, considérant le silence des voisins comme leur consentement aux frontières spécifiées.

Si l'imposition de délimitations au cadastre survient en raison de problèmes logiciels ou d'erreurs de l'ingénieur cadastral qui a arpenté le site voisin, manquée par le FGU ZKP, le refus de la chambre cadastrale peut faire l'objet d'un recours. Cela doit être fait rapidement, car le délai pour contester les actions illégales des organes de l'État et des fonctionnaires n'est que de 3 mois.

Objet de la preuve dans le dossier déposé:

• la conformité des limites sur le projet de limites du plan d'arpentage aux titres de propriété du demandeur;
• le refus d'inscription au cadastre a été fait pour des motifs qui ne sont pas conformes à la loi «sur le cadastre de l'État» ou sont en contradiction avec d'autres textes réglementaires.

Arpentage des terres

Étant donné que la question de l'établissement et du changement des frontières est une question technique, l'expertise en gestion des terres est presque obligatoire dans les conflits de frontières. Pour une partie souhaitant procéder à un interrogatoire, il est très important de formuler correctement les questions: de manière à ce que les réponses de l'expert expliquent au juge tout ce qui n'est pas clair dans les documents. Une expertise peut être désignée à la demande de l'une des parties au litige ou à l'initiative du tribunal.

L'expertise en gestion foncière a un moment très désagréable: le prix élevé. Contrairement à la détermination habituelle des limites du site (10 à 15 000 roubles), l'examen du tribunal coûte environ 30 à 40 000 roubles. Le paiement de l'examen est prélevé sur la personne qui a déposé une requête en vue de sa nomination.Si l'examen est nommé à l'initiative du tribunal, il est payé par le budget (par conséquent, les tribunaux ne désignent tout simplement pas un interrogatoire de leur propre initiative, mais exigent des parties qu'elles présentent des requêtes appropriées).

Dans le prochain examen de la pratique judiciaire - les différends liés à la terre et à son utilisation. De tels cas occupent une place importante dans la pratique de l'arbitrage et affectent divers aspects des relations commerciales - location, vente et achat et production.

1. La résolution de l'administration du district ne met pas fin au contrat de bail foncier

La résolution de l'arrondissement sur la saisie du terrain au preneur ne constitue pas en elle-même un motif de résiliation du bail, renouvelé pour une durée indéterminée. Le tribunal d'arbitrage du district du Nord-Ouest a donc décidé.

L'essence du litige

L'administration du district (bailleur) et un entrepreneur individuel (locataire) ont conclu un contrat de bail pour un terrain appartenant à l'État. Le terrain a été loué par un entrepreneur individuel pour accueillir un pavillon commercial et un entrepôt. Le terrain a été transféré au locataire sous le certificat d'acceptation. Le contrat de location a été dûment enregistré dans le registre d'État unifié des droits immobiliers et des transactions avec lui. Après l'expiration du contrat de location, celui-ci a été renouvelé dans les mêmes conditions pour une durée indéterminée sur la base du paragraphe 2, car il n'y avait pas d'objection de la part du bailleur. Après cela, l'entrepreneur s'est adressé à l'administration du district avec une demande de prolongation du contrat de bail en relation avec le terrain qu'il occupait. Cependant, le Comité des biens, tenant compte de l'avis de l'administration de la colonie, a annoncé qu'il était impossible de prolonger le bail. Par sa résolution, l'administration a décidé de retirer le terrain en relation avec la fin du bail, et a indiqué la résiliation du contrat de bail et la nécessité de préparer un accord de résiliation de ce contrat. L'homme d'affaires a reçu la résolution de l'administration et l'a contestée devant le tribunal, la jugeant illégale.

La décision du tribunal

Les tribunaux de première instance et d’appel ont refusé de satisfaire à l’obligation faite à l’entrepreneur individuel de reconnaître illégale la décision de l’administration du district sur la saisie du terrain. L'instance de cassation par décision du tribunal d'arbitrage du district nord-ouest du 26/06/2015 N F07-3083 / 2015 dans l'affaire N A66-1556 / 2014 a confirmé les décisions des juridictions inférieures. Les arbitres ont estimé que la décision attaquée ne violait pas les droits de la requérante, ne contredisait pas la législation en vigueur, car elle ne constituait pas en elle-même un motif de résiliation du bail en l'absence de volonté du locataire de signer un accord de résiliation ou de refus unilatéral du bailleur du contrat. Les arbitres sont arrivés à cette conclusion sur la base des dispositions de l'article 621 du Code civil de la Fédération de Russie, qui établissait que si le locataire continue à utiliser le bien après l'expiration du contrat en l'absence d'objections du bailleur, le contrat est considéré comme renouvelé aux mêmes conditions pour une durée indéterminée. En outre, l'article 610 du Code civil de la Fédération de Russie dispose que chacune des parties à un contrat de location conclu pour une durée indéterminée a le droit de se retirer de l'accord à tout moment, en informant l'autre partie à ce sujet un mois à l'avance, et en cas de location de biens immobiliers, 3 mois à l'avance. Et il réglemente que le contrat est considéré comme résilié ou modifié en cas de refus unilatéral d'exécuter le contrat en tout ou en partie, lorsque ce refus est autorisé par la loi ou par accord des parties. Dans une situation contestable, le demandeur, après l'expiration du contrat, a continué à utiliser le site loué en l'absence d'objections de la part du défendeur. Ainsi, le bail a été renouvelé aux mêmes conditions pour une durée indéterminée. Cependant, le défendeur a le droit de le rompre unilatéralement si, conformément aux exigences de la loi, il prévient le locataire de son intention 3 mois à l'avance.

2. L’arpentage d’un terrain sans travaux géodésiques n’est pas valide

Les conflits d'arpentage sont les plus courants parmi les conflits fonciers. De nombreux propriétaires fonciers tentent de prouver leur droit à des mètres supplémentaires de terre. Mais, comme il s'est avéré devant la cour de cassation, avant l'arpentage, il est impératif de réaliser des travaux géodésiques pour coordonner les délimitations du site. Sinon, l'arpentage peut être invalidé.

L'essence du litige

Par décret du chef de la ville de Vologda, une entreprise a été dotée d'un terrain pour la construction d'un entrepôt de matériaux de construction. Le projet de délimitation du terrain a été approuvé, les travaux cadastraux nécessaires ont été effectués avec l'enregistrement cadastral de l'état du terrain. Le site a reçu le numéro cadastral 35: 24: 0303003: 0171. La société a reçu ce terrain à louer et a commencé la construction. Cependant, une fois terminé, une partie de l'objet immobilier érigé s'est avérée être à l'extérieur de la limite du terrain fourni. La société a demandé à l'administration une demande de fourniture d'un terrain supplémentaire pour le placement d'un entrepôt de matériaux de construction. Par décret du chef de la ville de Vologda, un projet de délimitation d'un nouveau terrain a été approuvé, formé à partir d'une partie du terrain appartenant à l'État et non attribuée à des personnes spécifiques dans les limites du quartier cadastral 35: 24: 0303003. Des travaux cadastraux ont été effectués sur le site et le terrain a été inscrit au cadastre de l'État avec l'attribution du numéro cadastral 25: 0303003: 270. Ce site a également été attribué à l'entreprise dans le cadre d'un bail. Après cela, l'entreprise a reçu l'autorisation de mettre en service l'installation - la construction de l'entrepôt de matériaux de construction. La propriété a été inscrite au cadastre. Cependant, conformément aux exigences de l'article 24 de la loi fédérale du 24 juillet 2007 N 221-FZ "Sur le cadastre immobilier de l'État" en raison du fait qu'après deux ans à compter de la date d'enregistrement du terrain sur le cadastre de l'État, numéro cadastral 35: 25: 0303003 : 270, l'enregistrement national du droit sur ce site n'a pas été effectué, par décision de la chambre cadastrale, les informations sur le terrain ont été annulées et exclues du cadastre immobilier de l'Etat. La société a de nouveau achevé les travaux cadastraux sur la formation de la parcelle de terrain et a déposé une demande auprès de la chambre cadastrale afin d'enregistrer le terrain pour l'enregistrement cadastral. Cependant, par décision de la chambre cadastrale, l'enregistrement cadastral a été suspendu en raison du fait que la limite de la parcelle en cours de formation franchit la frontière d'une autre parcelle de terrain. La chambre cadastrale a refusé à la société dans la mise en œuvre de l'enregistrement cadastral de l'état de la parcelle de terrain. Mais la parcelle de terrain avec le numéro cadastral 35: 24: 0303003: 1361 a été formée par division avec la préservation de la parcelle de terrain d'origine avec le numéro cadastral 35: 24: 0000000: 91 dans les limites modifiées et mise sur les registres cadastraux. Les travaux cadastraux de ce site ont été réalisés par une entreprise spécialisée. Dans ce cas, les limites de la parcelle d'origine avec le numéro cadastral 35: 24: 0000000: 91 n'ont pas été établies conformément aux exigences de la législation en vigueur, l'arpentage de ce site dans son ensemble n'a pas été effectué. Cependant, ce site a été transféré à la ferme d'État parmi 23 parcelles qui faisaient auparavant partie de l'utilisation unifiée des terres. En conséquence, les limites du terrain destiné à un usage agricole ont été franchies par la construction d'un entrepôt appartenant à l'entreprise. Par conséquent, la société a demandé au tribunal d'arbitrage d'invalider les matériaux d'arpentage pour la parcelle de terrain portant le numéro cadastral 35: 24: 0303003: 1361 et d'invalider l'enregistrement cadastral de l'État de la parcelle de terrain spécifiée.

La décision du tribunal

Par décision du tribunal de première instance, les matériaux d'arpentage de la parcelle litigieuse ont été invalidés. L'instance d'appel confirma la décision du tribunal de première instance en vigueur et le tribunal d'arbitrage du district nord-ouest dans sa décision du 25 juin 2015 N F07-1167 / 2015 dans l'affaire N A13-13248 / 2012 confirma la position de l'appel. Les arbitres ont remarqué que lors de l'exécution des travaux cadastraux, l'organisation embauchée pour l'arpentage n'a pas effectué de travaux géodésiques pour coordonner les limites de la parcelle, la parcelle de terrain portant le numéro cadastral 35: 24: 0000000: 91, dont la limite n'est pas établie conformément aux exigences de la législation foncière, n'est pas la source du site avec le numéro cadastral 35: 24: 0303003: 1361. Par conséquent, guidé par les dispositions de l'article 36 du Code foncier de la Fédération de Russie et du paragraphe 6 de l'article 11.9 du Code foncier de la Fédération de Russie, ainsi que par les dispositions de la loi fédérale du 24 juillet 2007 N 221-FZ sur le cadastre immobilier de l'État, le collège de juges est parvenu à une conclusion raisonnable quant à la satisfaction des demandes formulées.

3. L'objet immobilier peut être hypothéqué quel que soit le terrain sur lequel il se trouve

Si le bien immobilier non résidentiel, qui est en copropriété, a été transféré en hypothèque sans indiquer dans le contrat de gage le droit au bail sur le terrain sur lequel il se trouve, le contrat hypothécaire ne peut être déclaré nul et non avenu sur cette base. Le tribunal d'arbitrage du district du Nord-Ouest a donc décidé.

L'essence du litige

Le comité immobilier et un organisme commercial ont signé un accord sur les conditions d'investissement pour la location d'un terrain pour la réalisation d'un projet d'investissement pour la conception et la construction d'un immeuble non résidentiel. Après la construction de l'installation et sa mise en service, le droit de propriété sur celui-ci a été enregistré auprès de l'organisation de la manière prescrite par la loi. Cette organisation a vendu une autre part de 3/5 de la propriété. L'Office de Rosreestr a enregistré le droit de propriété à une part de 3/5 dans le droit de propriété commune partagée de l'objet de la manière prescrite par la loi. Après cela, l'organisation a conclu un accord de prêt avec un établissement de crédit avec une garantie sous la forme de cette part dans l'objet immobilier. Conformément aux termes de cet accord, le prêteur s'est engagé à fournir à l'emprunteur des fonds d'un montant de 300 millions de roubles et à l'emprunteur de restituer le prêt reçu et de payer des intérêts pour son utilisation d'un montant de 10% par an. Le contrat de prêt stipulait que l'accomplissement des obligations en vertu de celui-ci est garanti par le nantissement de la part de l'emprunteur d'un montant de 2/5 dans le droit de propriété commune de l'objet, ainsi qu'une hypothèque sur cette propriété. La société prêteuse pourrait saisir le bien gagé à l'amiable (conformément au gage et à la convention hypothécaire), au cas où l'emprunteur violerait ses obligations. La direction de Rosreestr dans le registre d'État unifié des registres a fait une inscription concernant l'hypothèque en faveur de la société de crédit. Le prêt a été reçu en totalité, mais l'organisation a cessé de remplir ses obligations. Par conséquent, le prêteur a adressé à l'emprunteur une demande de remboursement anticipé du prêt et de paiement des intérêts pour l'utilisation du prêt. L'organisation a ignoré ces exigences, de sorte que le créancier a déposé une réclamation auprès du tribunal d'arbitrage. Le tribunal a décidé de recouvrer la dette en vertu du contrat de prêt auprès de l'emprunteur. En outre, le prêteur, se référant au retard de paiement de l'emprunteur au titre du contrat de prêt et à l'impossibilité de forclusion extrajudiciaire sur l'élément nanti, a fait appel au tribunal d'arbitrage avec une déclaration correspondante. L'organisation, en réponse à cela, a déposé une demande reconventionnelle pour déclarer le contrat de gage nul et non avenu, car il ne prévoit pas le droit de mettre en gage le bail du terrain sur lequel l'installation est située.

La décision du tribunal

Par décision du tribunal de première instance, confirmée par la décision de la treizième cour d'appel d'arbitrage, la demande reconventionnelle a été rejetée et les prétentions du créancier ont été pleinement satisfaites. Une créance a été prélevée sur la part mise en gage au titre du contrat hypothécaire d'un montant de 2/5 dans le droit à la propriété appartenant au débiteur. Le tribunal d'arbitrage du district nord-ouest, par sa décision du 14.08.2015 N F07-5023 / 2015, N F07-5743 / 2015 dans l'affaire N A56-57115 / 2014, a confirmé les décisions des juridictions inférieures et a souscrit aux conclusions des arbitres. Ainsi, selon les normes de l'article 329 du Code civil de la Fédération de Russie, l'exécution des obligations peut être assurée, en particulier, par déchéance, caution, gage. L'article 69 stipule qu'une hypothèque sur un bâtiment ou une structure n'est autorisée qu'avec une hypothèque simultanée en vertu du même contrat d'un terrain sur lequel est situé ce bâtiment ou cette structure. Si le débiteur hypothécaire est propriétaire d'un terrain sur la base du droit de location, alors en cas d'hypothèque des bâtiments ou des structures situés sur ce terrain, le droit de louer le terrain est considéré comme gagé. Dans le cas d'une hypothèque sur des locaux non résidentiels, ainsi que des locaux non résidentiels, la part hypothéquée dans la propriété du bien commun de l'immeuble et la part de propriété du terrain, ou les droits du colocataire du terrain donné, sont considérées comme gagées. Cependant, le paragraphe 11 précise que lors de la mise en gage de locaux non résidentiels, il n'est pas nécessaire de mettre en gage le terrain sur lequel se trouve ce bâtiment non résidentiel, ni le droit de louer ce terrain appartenant au gagiste. Quant à l'acquéreur de ces locaux, le droit de partager la propriété commune de l'immeuble qui appartenait au débiteur hypothécaire est transféré. Ainsi, les tribunaux sont parvenus à une conclusion raisonnable que le contrat hypothécaire satisfait aux exigences de la législation actuelle.

4. Dans le terrain, qui est situé sous la propriété, les actions ne sont pas attribuées

Si le terrain a été formé pour la construction et l'exploitation d'un bâtiment, les locaux dans lesquels appartiennent à plusieurs personnes, l'attribution d'actions dans celui-ci est en contradiction avec les exigences de la législation en vigueur. Cela a été rappelé par le tribunal d'arbitrage du district du Nord-Ouest.

L'essence du litige

L'organisation détient de plein droit: une parcelle de terrain et un bâtiment non résidentiel, ainsi qu'une quote-part d'un montant de 1852/4011 dans le droit de propriété commune partagée d'une parcelle de terrain adjacente, selon un extrait du registre unifié d'État des droits immobiliers et des transactions avec elle, par la même parcelle de terrain, une autre organisation et trois entrepreneurs individuels sont propriétaires. Il y a un bâtiment sur ce terrain qui abrite plusieurs propriétés secondaires: quatre bureaux, un restaurant, un compteur d'eau et un atelier de plomberie. L'organisation a invité d'autres propriétaires fonciers à signer un projet d'accord sur la redistribution des parcelles. Selon les termes du projet, afin de mettre fin au droit de propriété commune partagée de l'organisation, en attribuant la part qui lui appartient, les parcelles n ° 1 et 2 sont constituées à partir des parcelles nommées selon le schéma de redistribution des parcelles aménagées par le bureau cadastral. Cependant, les copropriétaires n'ayant pas accepté une telle division des actions, l'organisation a fait appel au tribunal d'arbitrage avec une déclaration de réclamation.

La décision du tribunal

Les tribunaux de première instance et les cours d'appel ont établi que le terrain avait été formé aux fins de la construction et de l'exploitation d'un bâtiment situé sur celui-ci, qui est l'un des sites du patrimoine culturel identifiés, dans lequel l'un des locaux appartient à l'organisation sur la base de la propriété. Par conséquent, en référence au paragraphe 5 du paragraphe 1 de l'article 1 du Code foncier de la Fédération de Russie, ainsi qu'au paragraphe 2 de l'article 54, ils ont refusé au demandeur de satisfaire aux exigences énoncées, indiquant qu'il n'y avait aucune raison de mettre fin au régime de propriété partagée de ce terrain. L'instance de cassation - la Cour d'arbitrage du district du Nord-Ouest, dans son arrêt du 20 juillet 2015 N F07-4750 / 2015 dans l'affaire N A56-50534 / 2014, n'a trouvé aucun motif d'annulation des actes judiciaires adoptés. Les arbitres ont noté que, conformément aux normes du paragraphe 1 de l'article 1 du Code foncier de la Fédération de Russie, tous les objets fermement liés aux parcelles de terrain suivent le sort des parcelles, à l'exception des cas établis par les lois fédérales. En outre, conformément à l'article 273 du Code civil de la Fédération de Russie, lors du transfert de propriété d'un bâtiment ou d'une structure qui appartenait au propriétaire du terrain sur lequel il est situé, l'acquéreur du bâtiment ou de la structure transfère la propriété du terrain occupé par le bâtiment et nécessaire à son utilisation. ...

5. L'expertise de la valeur marchande du terrain doit être confiée à des évaluateurs professionnels

La valeur cadastrale d'un terrain ne peut être établie à hauteur de sa valeur vénale si l'examen de la valeur vénale a été effectué par un expert non certifié. Cela répond aux exigences de la législation sur les activités de valorisation. Puisque la valeur cadastrale du site, selon la loi, ne peut être supérieure ou inférieure à sa valeur marchande, selon les circonstances. Les arbitres du tribunal d'arbitrage du district du Nord-Ouest l'ont rappelé.

L'essence du litige

Le bureau du maire de la ville de Kaliningrad-le bailleur et l'organisation commerciale-locataire ont conclu un accord pour la location de terrains. Ces parcelles étaient destinées à la construction d'un complexe hôtelier avec un centre de sports et de loisirs. Le bail a été enregistré de la manière prescrite par la loi. La décision du gouvernement de la région de Kaliningrad a approuvé les résultats de l'évaluation de la valeur cadastrale des terrains loués par l'organisation. Les informations sur la valeur cadastrale des parcelles désignées ont été enregistrées dans le cadastre immobilier de l'État (GKN). Sur ordre de l'organisation des locataires, une évaluation indépendante du coût de ces terrains a été réalisée, sur la base de laquelle un rapport a été rédigé. Selon lui, la valeur marchande des parcelles était la moitié de la valeur cadastrale. Estimant que la valeur cadastrale des parcelles de terrain doit être établie à hauteur de leur valeur marchande, l'organisation des locataires a saisi le tribunal d'arbitrage d'une déclaration de réclamation pour établir la valeur cadastrale des parcelles et modifier le cadastre immobilier de l'État.

La décision du tribunal

Le tribunal de première instance a refusé de satisfaire aux exigences énoncées, reconnaissant que la valeur marchande du terrain correspond à la conclusion de l'expert médico-légal, mais que la valeur cadastrale peut en différer. L'instance d'appel a souscrit aux conclusions du tribunal de première instance. Le tribunal d'arbitrage du district nord-ouest, en tant qu'instance de cassation, par sa décision du 16 juillet 2015 dans l'affaire n ° А21-3317 / 2014, a confirmé la décision d'appel et le tribunal de première instance en vigueur. Les arbitres ont noté que, conformément aux normes du paragraphe 1 de l'article 65 du Code foncier de la Fédération de Russie, l'utilisation des terres dans la Fédération de Russie est payée et les formes de paiement pour l'utilisation des terres sont l'impôt foncier, l'impôt foncier et le loyer. En outre, il est déterminé dans l'article que la valeur cadastrale d'un terrain est établie à des fins fiscales. La valeur cadastrale d'une parcelle de terrain peut également être utilisée pour déterminer le loyer d'une parcelle de terrain appartenant à l'État ou à la municipalité. Dans le même temps, conformément aux exigences de l'article 66 du Code foncier de la Fédération de Russie, pour établir la valeur cadastrale des parcelles, une évaluation cadastrale nationale des terres est effectuée conformément à la législation de la Fédération de Russie sur les activités d'évaluation. Si la valeur marchande d'une parcelle de terrain est déterminée, la valeur cadastrale de cette parcelle de terrain est fixée égale à sa valeur marchande. Cependant, en vertu de l'article 24.19, l'un des motifs de révision des résultats de la détermination de la valeur cadastrale est l'établissement de sa valeur marchande par rapport au bien à la date à partir de laquelle sa valeur cadastrale a été établie. En outre, des éclaircissements contenus dans la résolution du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie du 28 juin 2011 N 913/11, il s'ensuit que les droits d'une personne violée par l'incohérence de la valeur cadastrale du terrain avec sa valeur marchande inscrite au Comité des biens de l'État sont soumis à la protection en modifiant la valeur cadastrale en marché. Mais en même temps, l'examen de la valeur du terrain doit être effectué par un expert qualifié et certifié. Ce n'est que dans ce cas que ses conclusions seront acceptées comme preuve devant le tribunal arbitral.

Les conflits fonciers sont l'un des types de conflits qui surgissent entre les propriétaires fonciers et les utilisateurs des terres en raison de la violation des droits de l'une de ces parties. En règle générale, les litiges sont motivés par des réclamations concernant l'achat ou, au contraire, la vente, un autre transfert de propriété du terrain, l'utilisation du terrain, son bail, le non-respect des servitudes foncières, les règles de bon voisinage résultant de dommages aux propriétaires fonciers, les obligations, etc. les raisons.

Questions problématiques de la pratique judiciaire

La pratique judiciaire en matière de différends fonciers indique que les différends liés aux questions foncières sont l'une des catégories les plus difficiles. Cela est dû à plusieurs raisons:

• La terre, en tant qu'objet de propriété, a longtemps été la propriété exclusive de l'État. En URSS, la propriété privée n'existait pas en principe et, par conséquent, la pratique judiciaire ne peut se vanter d'une grande variété. L'opportunité de privatiser des parcelles est apparue il y a un peu plus de 20 ans, et c'est la période minimale pour la formation de toute tendance juridique.
• Les changements dans la législation relative au droit foncier se produisent avec une constance régulière, ce qui ne contribue pas à clarifier la situation dans la pratique judiciaire.
• De nombreuses difficultés surgissent pour déterminer le caractère départemental de la question, à savoir, déterminer où le litige doit être examiné: devant un tribunal économique, civil ou administratif.

Un examen de la pratique judiciaire suggère que les tribunaux de compétence générale ne sont pas habilités à examiner les réclamations et les plaintes liées à la saisie de terres à des fins d'utilisation par l'État, l'attribution, la location, la résiliation des droits, l'aliénation ou l'achat de terres et tous les autres litiges fonciers, si les participants les conflits sont des personnes morales quelle que soit leur forme organisationnelle et juridique, entrepreneurs ou exploitations agricoles, car les affaires de ce type sont renvoyées devant les tribunaux d'arbitrage.

Récemment, la pratique judiciaire s'est généralisée en raison du grand intérêt pour la ressource foncière des personnes morales, des citoyens et des autorités. Les statistiques montrent que depuis 1996 environ, le nombre de différends liés aux questions foncières a plus que doublé chaque année.

Afin de permettre de soulager les tribunaux liés à la compétence générale et à l'arbitrage, ainsi que de prendre des décisions à un niveau plus nuancé, les questions de la formation de tribunaux fonciers spéciaux dotés de pouvoirs spéciaux et d'une procédure de formation sont de plus en plus examinées. Une telle pratique judiciaire sur les litiges fonciers existe dans de nombreux États. Par exemple, en Allemagne, les litiges fonciers sont examinés par le tribunal agricole et en Australie par un tribunal foncier spécial.

Classification des conflits fonciers

Les différends concernant les relations foncières concernent généralement l'acquisition, la modification ou la perte (résiliation) des droits fonciers. Ils peuvent survenir directement entre deux ou plusieurs utilisateurs, ainsi qu'entre l'utilisateur ou le propriétaire et l'État, les gouvernements locaux et la réglementation des relations concernant cet objet de loi. En fonction de la méthode d'examen du litige et de ses participants, l'examen de la pratique judiciaire en matière foncière nous permet de classer les conflits émergents en:

• Administratif;
• Judiciaire;
• Par l'objet du conflit;
• Par le sujet du conflit.

Les litiges survenant à terre sont des types suivants:

• Non-respect des règles de mise à disposition des sites. Un exemple d'une telle violation est l'attribution de terrains à construire, affectant les intérêts environnementaux et autres des citoyens. Il y a des moments où de tels différends doivent être résolus lors d'un référendum local ou d'un commentaire public.
• Non-respect des droits lors de l'utilisation des terres. Le locataire et le propriétaire du terrain ont le droit de saisir les tribunaux et de contester les actions qui interfèrent avec la mise en œuvre de l'activité économique ou la propriété du terrain, ou l'ingérence illégale dans l'activité. Étant donné que le droit de mener des activités économiques indépendantes est déterminé par la loi et qu'il ne peut être violé que dans les cas où la sécurité environnementale, la sécurité nationale, etc.
• Saisie illégale de terrains.
• Violations lors des travaux d'aménagement du territoire.
• Désaccord avec les décisions sur les réclamations négatives.
• Désaccord avec les décisions relatives à l'indemnisation des pertes subies lors de l'utilisation du terrain.
• Classes, utilisation du terrain sans droits sur celui-ci.
• Désaccords dans la détermination des droits d'utilisation du site et autres.
• Non-respect des limites de l'utilisation des terres, de son transfert illégal, de sa division.

Conseil: afin de se prouver dans le conflit sur la démarcation erronée des frontières, en plus de fournir des documents certifiant le droit de propriété, un examen de la démarcation doit être ordonné, qui est effectué par un ingénieur cadastral. Plus la preuve présentée au tribunal est convaincante, meilleures sont les chances de succès.

La législation actuelle de la Fédération de Russie prévoit les types suivants de formation de droits sur les parcelles:

• Utilisation perpétuelle, non soumise à enquête;
• La propriété héritée est à vie;
• Posséder;
• Servitude;
• Utilisation gratuite à durée limitée;
• Bail foncier.

Chacun des litiges fonciers qui surviennent a sa propre nature particulière d'occurrence et doit être résolu en tenant compte des caractéristiques individuelles: matérielles, procédurales, juridiques.

Conseil: Compte tenu de la complexité et de l'ambiguïté des conflits liés à la question foncière et de l'absence d'une variété de pratiques judiciaires, il ne vaut pas la peine de résoudre le problème par vous-même. Les conflits qui surviennent doivent être résolus le plus rapidement possible, et il n'est pas réaliste de devenir un spécialiste dans ce domaine et d'étudier toutes les subtilités de l'affaire en peu de temps.Par conséquent, pour minimiser le risque de problèmes découlant des résultats de l'examen de l'affaire, demandez conseil à des avocats professionnels.

Procédure d'examen des litiges et d'exécution des décisions

Après l'entrée en vigueur du décret du président de la Fédération de Russie du 24 décembre 1933, n ° 2287, qui a modifié le Code foncier de la Fédération de Russie, les participants au conflit foncier ont reçu le droit de résoudre leurs différends directement devant les tribunaux sans contacter les autorités locales. Ainsi, les litiges fonciers sont soumis à un examen exclusivement devant un tribunal général ou arbitral, à l'exception des cas où les parties au différend se sont adressées indépendamment aux autorités administratives avant que l'affaire ne soit acceptée dans la pratique judiciaire. Dans ce cas, les réclamations peuvent être examinées administrativement, et en cas de désaccord avec la décision rendue, comme en témoigne le contrôle de la pratique judiciaire, elle peut faire l'objet d'un recours devant les tribunaux. À partir du contrôle de la pratique judiciaire sur les litiges fonciers, il est clair que différentes approches sont envisagées pour l'exécution des décisions adoptées, selon qui est le défendeur: une personne morale ou un individu.

Si l'organisation est responsable du bref d'exécution avec tous ses biens, alors, en ce qui concerne les citoyens, il existe des restrictions législatives concernant les biens qui ne peuvent pas être récupérés.

Pour une solution plus ordonnée de ces problèmes, la pratique judiciaire utilise les explications données dans la Résolution du 24 mars 2005 n ° 11, adoptée lors de l'Assemblée plénière de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie. Ce document présente des méthodes pour résoudre les problèmes qui surviennent lors du processus de réenregistrement d'une parcelle de terrain. Un autre document que les tribunaux prennent en compte pour résoudre les conflits fonciers est la lettre d'information du Présidium de la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie datée du 28 janvier 2005 N 90, qui examine la pratique des tribunaux d'arbitrage dans l'examen des affaires liées aux hypothèques. La pratique consistant à résoudre un différend foncier découle du moment où la partie ayant une réclamation s'adresse au tribunal, qui est autorisé à examiner et à résoudre le conflit qui a surgi.

Des documents

Conformément à la jurisprudence, afin de résoudre la plupart des conflits liés aux litiges fonciers, les éléments suivants doivent être soumis:

• Un acte confirmant la propriété d'un terrain (original ou copie);
• Copie du passeport);
• Code d'identification.

Si la partie qui dépose la réclamation doit résoudre un problème controversé concernant le réenregistrement de l'acte d'État de propriété foncière ou des modifications de l'acte en termes de changement de propriétaire du site, un ensemble supplémentaire de documents sera nécessaire:

• Accord sur le transfert des droits (donation, achat / vente, échange);
• Certificat confirmant l'héritage foncier;
• Autres documents attestant le transfert de propriété.

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